＜コラム＞不動産管理会社様、不動産オーナー様必見！滞納賃料回収と建物明渡のコツとポイント | 東京・新宿の「敷居が低く、アットホーム」な法律事務所【田嶋法律事務所】

2024/03/14

不動産管理会社様、不動産オーナー様から滞納賃料の回収や、建物を明け渡して立ち退いてほしいというご相談を多くいただいています（主に家賃保証を利用していないケースです）。

弁護士にご相談いただいた時点で、すでに不動産管理会社様等が賃借人と賃料支払いの交渉をしたり、督促状や内容証明郵便を出していることも多いですが、それでも滞納賃料の回収がうまくいっていないことがよくあります。

その理由は、賃借人が「支払う意思はあるがお金がない」、または「どうせ何もしてこない（できない）」と高を括っていることが多いように思われます。そのため、回収が進まず、時間ばかり過ぎてしまい、滞納賃料が膨れ上がってしまったケースを数多く見てきました。

滞納賃料が発生した場合に、不動産管理会社様等がすべきことは、主に次の２つと考えています。

①　家賃の滞納があったら必ず督促をすること

１か月分の滞納であれば督促通知でよいですが、２か月滞納した場合は、内容証明郵便を出すとよいです。

②　それでも回収できない場合は、すみやかに弁護士に相談し、対応を依頼すること

滞納額が増加するにつれて回収が困難となりますので、滞納額が増加しないように注意し、すぐに弁護士に相談しましょう。

上記①の通知により、賃借人が単に賃料の振込みを忘れていたような場合は、滞納賃料が支払われることがあります。

問題は、賃借人の経済的な事情で賃料が支払えなくなっているケースです。

当事務所の弁護士の経験上、賃借人の収入減少などにより家賃を支払う余力がなくなった場合、ずるずると滞納を続けるケースが多いように感じます。

このようなケースでは、賃借人に支払う意思があっても「無い袖は振れない」状態となっており、賃貸人側で何らかの具体的なアクションを起こさない限り、滞納賃料が増加し続けます。

そのため、「滞納賃料の回収が難しい」と感じた時点で、すみやかに弁護士に相談することをおすすめします。

当事務所にご相談いただいた場合、弁護士がすみやかに次のような対応を行います。

【弁護士の対応】

最速でご相談の当日に、賃借人と連帯保証人に宛てて、滞納賃料の支払いを求める内容証明郵便を出します。賃料の滞納が数か月に及んでいる場合は、滞納賃料の支払いがなかった場合の契約解除も通知します。
多くの場合、賃借人または連帯保証人から連絡があります。なぜなら、弁護士名で内容証明郵便が届いた場合、「このまま放置しておくと大変なことになる」と賃借人側が考えるからです。弁護士は、賃借人側に滞納賃料の支払いを求め、賃借人側に支払いの意思や経済的な余力があるかをヒアリングします。その際、仕事や収入の状況も聞き、回収可能性があるかを確認します。
賃借人側に支払い意思がある場合は、まずは一括払いを求め、それが無理であれば、現実的に回収できるよう分割払いなどの交渉を行います。分割払いとする場合は、仮に支払いが途絶えた場合に強制執行できるよう、賃借人の協力を得て、公証役場で「強制執行認諾文言付公正証書」を作成するなど、確実に回収できるような手立てを講じておきます。また、万一の場合に備えて、可能な限り、賃借人の勤務先、預金口座、所有車両のナンバー等を把握しておきます。
賃借人側に支払い意思がない場合は、強制執行も見据えて、裁判所を通じた法的手続きをすみやかに取ります。

上記の【弁護士の対応】は、比較的オーソドックスなケースを記載しておりますが、滞納額、賃借人のキャラクター、連帯保証人との関係、これまでの経緯などをふまえて、そのケースに最適な方法を選択して、早期の滞納賃料の回収や立退きを目指します。

当事務所の実績として、これまで数多くの滞納賃料の回収に成功しております。　　　　　　　　　　建物明渡に関しても、訴訟や強制執行にまで至るとコストと時間がかかりますので、極力交渉での解決を図ることを意識しています。当事務所で取り扱った案件で訴訟・強制執行にまで至ったケースは稀であり、不動産オーナー様に喜んでいただいております。